NOUVEAU MÉCANISME D’INDEXATION EN RÉGION
DE BRUXELLES CAPITALE

Après plusieurs mois d’intenses mobilisations en particulier du secteur associatif, le Parlement bruxellois a adopté finalement l’Ordonnance du 13 octobre 2022 de limitation voire de blocage de l’indexation en conditionnant cette dernière à la performance énergétique et à l’enregistrement du bail.

L’objectif est de venir au secours des locataires pris à la gorge par une inflation exponentielle jamais vue depuis 1975 des loyers et des prix des énergies.

Depuis de multiples articles ont été publiés entre autres sur le net en vue d’informer le public des nouveaux mécanismes instaurés.

Force est de constater que la plupart de ces publications n’appréhendent pas correctement ces nouveaux mécanismes fort techniques et ce plus singulièrement pour ce qui est de la production du certificat PEB.

Ainsi le texte suivant rend compte de la nouvelle réglementation de la manière suivante :

Il nous parait, dès lors, impératif de cerner l’unique et l’exacte lecture du texte adopté ce 13 octobre 2022 pour ce qui est de la production du certificat PEB à savoir que le bailleur ne peut désormais réclamer l’indexation du loyer que si le bail écrit a été dûment enregistrer et si un certificat PEB est non seulement disponible mais encore faut-il qu’il ait été préalablement communiqué au preneur lors de l’étape précontractuelle et au plus tard lors de la conclusion du bail.

Autrement dit, disposer d’un certificat PEB ou le transmettre en cours de bail ne permet pas de rencontrer le prescrit de la condition énoncée par l’Ordonnance et donc de procéder à l’indexation du loyer ceci même dans l’hypothèse ou cette production du certificat aurait eu lieu antérieurement à l’entrée en vigueur de l’Ordonnance.

En effet, le texte de loi fait état d’une production du PEB au locataire conformément à l’art.217 de l’Ordonnance du 17 juillet 2017 (entrée en vigueur au 1^er janvier 2018).

Or, cet article 217 est adossé d’un titre on ne peut plus significatif :

Il est libellé comme suit :

On remarquera que le texte étant clair, il n’appelle aucune interprétation.

Adopter une autre lecture de ce texte consistant à admettre la production d’un certificat en cours de bail serait heurter de front outre le prescrit de l’art.227 précité, l’objectif et la ratio legis de tout certificat PEB.

Ce dernier n’a-t-il pas pour objectif majeur dans le cadre d’une mise en location de permettre au candidat locataire de comparer la performance énergétique des biens mis en location et d’avoir ainsi une vision claire de la consommation en énergie du bien qu’il envisage de louer.

La communication du PEB au stade précontractuel voire au plus tard à la conclusion du bail est d’ailleurs une caractéristique commune à toutes les législations régionales en matière de PEB, il en est ainsi par exemple du libellé de l’art.34 du décret wallon relatif à la performance énergétiques des bâtiments du 28 novembre 2013.

Dès lors le défaut de communication du certificat PEB au stade précontractuel ou au plus tard à la conclusion du bail constitue incontestablement une formalité substantielle qui invalide toute demande d’indexation.

Ce défaut équivaut par ailleurs à la situation d’absence totale de certificat voire d’un certificat de type G ou F fut-il même transmis au locataire au stade précontractuel.

Par ailleurs, l’Ordonnance du 13 octobre 2022 soumet aussi l’indexation du loyer à l’enregistrement du bail écrit par référence à l’art.227 de l’Ordonnance du 17 juillet 2017 (entré en vigueur au 1^er janvier 2018).

Cet article comme la plupart des dispositions de l’Ordonnance du 27 juillet 2017 est d’application immédiate aux baux en cours au 1^er janvier 2018.

Il s’impose dès lors de vérifier pour toute demande d’indexation l’observation de cette formalité d’enregistrement.

La question se pose toutefois, de savoir quand cette formalité doit-elle intervenir.

L’article 227 n’énonce pas clairement le moment où le bail doit être enregistré. Il fait référence toutefois à la période de deux mois à partir de la conclusion du bail visé à l’art.32 pt 5 du Code d’enregistrement pour ce qui est de la possibilité offerte au locataire de résilier le bail sans préavis et sans indemnité.

Cet article 227 ainsi que ces pendants wallons (art.53 et 54 du Décret relatif au bail d’habitation du 15 mars 2018 ) et Flamand (art.11 du décret du 9 novembre 2018) font tous état dans leur libellé d’un éventuel enregistrement tardif dont les frais sont mis expressément à charge du bailleur.

Faut-il en déduire qu’un enregistrement du bail peut intervenir postérieurement voire à n’importe quel moment en cours de bail à condition que la formalité précède la demande d’indexation ?

La question demeure ouverte en l’absence de décision de Justice en la matière. Ce qui est certain c’est que l’absence d’enregistrement constitue un motif de refus de toute demande d’indexation.

Rappelons toutefois le libellé de l’art. 3 de l’Ordonnance du 13 octobre relativement à cette exigence à savoir :

Il n’est donc nullement indiqué que l’adaptation n’est pas due tant que le bail n’a pas été enregistré.

En guise de conclusion, les conséquences d’un enregistrement tardif doivent encore être précisées au niveau de la jurisprudence.

Nous rappelons ici les différentes conditions qu’il s’impose de vérifier avant d’entériner une demande d’indexation :

• Le bail doit être écrit
• Le bail ne doit pas comporter une clause d’exclusion de l’indexation
• La demande d’indexation doit être écrite
• Le bail doit être enregistré
• Le certificat PEB doit avoir été produit au plus tard à la conclusion du bail
• L’indexation est fonction de l’indice du PEB
• L’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail doit se situer entre le 14 octobre 2022 et le 13 octobre 2023.

Pour le Syndicat des Locataires
José Garcia et Hafid Chabab