Car l’influence croissante des banques, des investisseurs et d’autres acteurs financiers exerce un impact non négligeable sur le logement, nous le savons depuis belle lurette. C’est par la « financiarisation » que ces intervenants agissent sur ce qui est construit, sur l’apparence de notre ville et donc aussi sur notre habitat.

Le logement représente à leurs yeux un produit financier. Ils veulent avant tout réaliser des bénéfices et ne s’intéressent aucunement à son objectif social : permettre à la population d’avoir un toit correct au-dessus de la tête. Les conséquences sont dramatiques, nous les observons déjà dans d’autres villes européennes comme Amsterdam, Paris et Berlin. FairFin a donc décidé de prendre la température à Bruxelles. Où en est la financiarisation dans notre capitale ?

Des tours de logements hors de prix

Nous nous sommes intéressés à Atenor et Immobel, deux promoteurs belges qui ont une forte présence à Bruxelles. Nous avons ainsi capté toutes sortes de signaux préoccupants.

Atenor et Immobel intensifient leurs activités et implantent d’énormes tours de logements dans tout Bruxelles. Cette intensification se fait avec l’aide des banques et autres acteurs financiers, qui passe par l’octroi de crédits, l’achat d’obligations, une entrée dans l’actionnariat, etc.

En échange, ils reçoivent une partie des bénéfices futurs d’Atenor et Immobel. Et c’est là que le bât blesse. Car pour garantir ces bénéfices, les promoteurs immobiliers empruntent généralement le point de vue financier de leurs bailleurs de fonds : ils considèrent le logement comme un simple produit financier destiné à générer des bénéfices.

Un promoteur immobilier qui adopte ce prisme va évidemment lancer des projets de construction d’envergure avec le plus grand nombre possible d’appartements de luxe, petits mais onéreux. C’est ce qui se révèle le plus profitable. Or, ces projets ne répondent absolument pas à la demande sociale. Les Bruxelloises et Bruxellois ont besoin de logements sociaux et abordables qui conviennent à des familles de plusieurs personnes et dont les environs sont correctement verdurisés.

Argent et croissance

Si nous voulons nous attaquer à la crise du logement, il faut que cela change. Les intérêts des habitants et habitantes de la ville doivent l’emporter sur ceux des banques et des investisseurs.

Mais aussi bien Atenor qu’Immobel semblent avoir fait un choix. Ces dernières années, les deux entreprises ont augmenté les dividendes qu’elles versent à leurs actionnaires, avec la promesse de continuer à le faire à l’avenir. Or, pour y arriver, elles doivent faire des bénéfices et se développer.

Immobel se tourne donc vers sa propre société d’investissement. Devenant ainsi un organisme financier qui gère des fonds et réalise des investissements dans le secteur immobilier. Et elle voit grand, comme le démontre une interview du Standaard avec son CEO Marnix Galle : « Je voudrais disposer dans dix ans de fonds d’une valeur d’environ 8 milliards. Il s’agit pour nous d’un projet à long terme. »

En attendant, Atenor s’endette de plus en plus pour assurer sa croissance. L’année 2021 marque ainsi un record en matière d’investissements pour Atenor, avec l’appui financier de banques et d’investisseurs.

The Big Three

À l’heure actuelle, les principaux bailleurs de fonds d’Atenor et d’Immobel sont des organismes financiers belges et européens. Mais de grands groupes d’investissement internationaux s’intéressent aussi à Bruxelles.

En la matière, BlackRock, Vanguard et State Street sortent quelque peu du lot. Ils sont parfois surnommés les « Big Three » en raison de leur poids énorme dans l’économie mondiale. Ensemble, ils possèdent en moyenne 20 % des actions des 500 plus grandes sociétés américaines.

Il y a des années que les Big Three se développent en investissant à l’étranger. Au début des années 2000, ils achetaient déjà de temps à autre des actions d’Atenor et d’Immobel. Mais jamais beaucoup d’actions, et jamais tous les trois ensemble.

Tout a changé l’année dernière. En ce moment, ils possèdent tous des actions d’Immobel, en nombre bien plus élevé que par le passé. Et même si les montants restent relativement faibles, quelques millions d’euros, cela démontre que le marché immobilier belge apparaît bel et bien sur le radar de ces méga-investisseurs américains. Si les actionnaires actuels décident de vendre, ils savent à quelle porte ils peuvent frapper.

David et Goliath

C’est dangereux. Car si de grands promoteurs immobiliers comme Immobel ou Atenor tombent aux mains d’investisseurs internationaux, les exigences sociales en matière de logement se heurteront à un mur.

Or, ces exigences sociales sont déjà négligées dans de nombreux cas. Pourtant, les mouvements citoyens, les comités de quartiers et le monde politique local ont encore un peu d’influence sur les promoteurs et leurs projets. Ce qui s’explique par le fait que même les principaux promoteurs dans notre pays restent des entreprises belges, qui ont un lien avec leur environnement. Les citoyennes et citoyens ont donc la possibilité de faire pression, tandis que le monde politique possède encore assez de pouvoir pour les contrôler, même s’il n’en fait pas suffisamment usage.

Par contre, cet équilibre des forces qui permet de faire avancer les choses dans certaines situations sera complètement balayé lorsque des acteurs internationaux entreront en scène. Face à un groupe d’investissement comme BlackRock, qui pèse 10 billions de dollars, nous n’avons pas notre mot à dire. Ces groupes se moquent de l’impact de leurs projets sur le quartier où ils sont implantés.

Ce qu’il faut

Notre étude montre que la financiarisation du logement à Bruxelles reste modeste, mais qu’elle gagne en vitesse. Nous devons donc agir dès maintenant. Tant que nous avons encore prise sur les sociétés qui construisent nos logements et façonnent nos villes.

Dans le monde entier, des organisations, des scientifiques et des activistes proposent des mesures et des politiques pour contrer la financiarisation de l’habitat. Le sujet fait aussi l’objet de multiples discussions à Bruxelles et en Belgique depuis quelque temps déjà. Mais identifier les propositions qui fonctionnent le mieux pour nous et le meilleur moyen de les réaliser n’a rien de simple.

C’est pourquoi FairFin a organisé un réunion-débat d’experts le 27 octobre. Là, avec 3 experts du logement, nous avons discuté des mesures qui auraient le plus d’impact sur la financiarisation du marché du logement à Bruxelles et de la stratégie nécessaire pour les mettre en œuvre. La conclusion était claire : il y a beaucoup de mesures possibles mais il faut une pression et une mobilisation politiques pour les mettre en œuvre.

FairFin prend ce message à cœur. Nous ne nous contenterons pas de discussions et de débats d’experts. Avec la coalition de Housing Action Day, nous appelons les gens à descendre dans la rue le 26 mars 2023. Nous exigeons que les logements soient là pour les gens, pas pour le profit, et nous plaidons pour des politiques de logement équitables.

Alors assure-toi de garder un œil sur les médias sociaux de FairFin et de Housing Action Day dans les mois à venir.